«Поздравляем, вы в отличном бизнесе»! Участники российского рынка складской недвижимости обсудили текущую ситуацию в сегменте и его перспективы

В России на четверть вырос спрос на покупку готовых строений для загородных участков

Жилье
05.07.2024

Названа стоимость подорожавших участков и домов в Подмосковье

Жилье
05.07.2024

Коттеджи премиум-класса от застройщиков в Подмосковье подорожали на 61%

Кадры
05.07.2024

Пятый поток «ПРОЕКТ.Ф» обучат устойчивому развитию и комплексному развитию территорий

Регулирование
05.07.2024

Правительство поможет регионам сократить число долгостроев

Строительство
05.07.2024

Застройщик завершает кладочные работы на трех корпусах жилого района на северо-западе Москвы

Коммерческая недвижимость
05.07.2024

Загрузка складов логистических операторов России достигла рекордных 96%

Бизнес
05.07.2024

Марат Хуснуллин: 161 компания и предприятие решили инвестировать в развитие экономики новых регионов

Все новости

Реклама

Опрос СГ

Что будет с рынком недвижимости после отмены льготной ипотеки? (можно выбрать до трех вариантов)

Цены на недвижимость начнут снижаться

Просядет спрос на жилье

Цены продолжат расти

Спрос будет расти за счет других льготных программ

Спрос поддержат новые механизмы

Рынок ждет стагнация

Результат

Архив опросов

Главная

Публикации

Коммерческая недвижимость

«Поздравляем, вы в отличном бизнесе»! Участники российского рынка складской недвижимости обсудили текущую ситуацию в сегменте и его перспективы

«Поздравляем, вы в отличном бизнесе»! Участники российского рынка складской недвижимости обсудили текущую ситуацию в сегменте и его перспективы

21 сентября 2023

Ежегодная складская конференция NF Group уже много лет является знаковым событием рынка коммерческой недвижимости. Вот и в этом году XIX конференция NF Group, прошедшая под лозунгом «Будущее начинается сегодня», объединила рекордное количество участников: более 700 — офлайн и 1 700 — онлайн. Ведущие эксперты отрасли, девелоперы, логисты и ретейлеры обсудили общие экономические показатели, их влияние на складской сегмент, поговорили о мерах господдержки, главных драйверах развития, изменениях логистических цепочек и открытости рынков Средней Азии. Спикерами мероприятия стали более 30 представителей ведущих профильных компаний: Raven Russia, Instone Development, PNK Group, «ВИМ Инвестиции», PLT, Hoff, Ozon, «Статус Консалтинг», FM Logistic Russia, Focus Logistics и другие.

В рамках двух ключевых сессий конференции были затронуты актуальные и глобальные вопросы. Так, в первой части обсуждалась текущая экономическая обстановка в России и за ее пределами и то, какое влияние она оказывает на рынок складов. Отдельное внимание уделили темам адаптации рынка складской недвижимости и сохранения его привлекательности при растущей ключевой инвестиционной ставке Центробанка.

«Какая красотища»

Прежде чем рассказать о макроэкономической ситуации в стране и в мире, старший управляющий директор ПАО «Сбербанк» Наталья Загвоздина начала свое выступление с оптимистического заявления: «Вы в отличном бизнесе, поздравляю вас: спрос на складские помещения опережает все, что мог предложить в плане доходности фондовый рынок или другие виды недвижимости. А если у вас склады с ровненьким полом, по которому можно ездить и считывать штрих-коды, так вообще — красотища».

Далее банкир констатировала, что рецессии в российской экономике не случилось, высокие арендные ставки сохраняются повсеместно, стоимость денег везде высокая. Конечно, инфляция в стране большая и она разгоняется: за август она оценивается, к примеру, в пределах 10-13%. Хотя по итогам года этот показатель, по прогнозам, должен вернуться к 6,5-7%. При этом повышенный спрос на кредиты, разгоняющуюся стоимость труда эксперты ЦБ РФ относят к факторам, с которыми нужно бороться. «Экономика, с точки зрения регулятора, — на стадии перегрева», — пояснила Наталья Загвоздина, напомнив, что в Минэкономразвития РФ говорят о почти трехпроцентном росте российского ВВП в этом году.

Так, по данным Сбера, впервые с декабря 2021 года в стране наблюдается рост практически во всех отраслях экономики. «Еще недавно нас розничная торговля удручала (во II квартале падение было 11%), но в июле уже малюсенький, но рост. Оптовая торговля тоже наконец-то выходит из кризиса. Импорт перестроился, его показатели вернулись к уровню 2021 года», — прокомментировала она данные своих аналитиков.

«Ключ» от склада

Несмотря на подросшую ключевую ставку (21 августа Совет директоров ЦБ РФ принял решение повысить ключевую ставку на 350 б. п. до 12% годовых, а 15 сентября — еще на 100 б. п. до 13%), никакого замедления на рынке пока нет. По словам Натальи Загвоздиной, регулятор делает так, чтобы импортеры десять раз подумали, готовы ли они по курсу 100 рублей за доллар завозить товары и перекладывать все издержки на потребителя. «Повышение ключевой ставки, безусловно, замедлит инфляцию, но сначала должен стабилизироваться курс национальной валюты. «Наши макроэкономические модели говорят о том, что курс должен быть на уровне 85 рублей за доллар, — отметила представительница Сбера. — Но мы его таким не видим. Почему? Потому что есть еще выход иностранцев из российских активов, есть разрешение правкомиссии о конвертации до 1 млрд долларов под вывод валюты. И вся эта «свистопляска» с вывозом капитала пока, кажется, не переведена регулятором под полный контроль».

По мнению директора по управлению недвижимостью Raven Russia Ярослава Шувалова, решение ЦБ РФ еще внесет коррективы в динамичное развитие складского сегмента: «Да, он доказал высокую стрессоустойчивость к кризисам последних лет, однако повышение «ключа» может стать основным вызовом, способным повлиять на весь рынок недвижимости. Сложности в привлечении финансирования, удорожание строительства и вынужденный пересмотр финансовых моделей повлекут за собой повышение ставок аренды и изменение планов девелоперов по строительству новых проектов. В зоне риска не только реализация уже согласованных контрактов, но и в целом способность конечных потребителей адаптироваться к новым условиям, что в некоторых случаях может привести к пересмотру стратегий развития складского бизнеса».

С коллегой согласился и заместитель генерального директора по работе с арендаторами управляющей компании (УК) MLP Глеб Белавин: «Ключевые факторы развития рынка остаются неизменными — к ним относятся степень развития потребительского спроса, стоимость кредитования и строительства, уровень деловой активности. Но определять их интенсивность все же будет геополитическая ситуация».

Кому сейчас хорошо?

Как считает управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «ПАРУС Управление Активами» Алексей Новиков, изменения в логистических цепочках, поиск альтернативных маршрутов доставки и прогнозы развития рынка автоматизации позволяют полноценно рассматривать рынок складской недвижимости в контексте глобальных экономических тенденций. «Сегодня будущее сегмента выглядит очень перспективным», — считает он, уточняя, что использование кредитного финансирования под возросшую ставку еще окажет влияние на инвестиционную доходность. Однако в данном случае, по его мнению, новые возможности открываются для частных лиц, которые посредством закрытых паевых инвестиционных фондов могут инвестировать в складскую недвижимость: это позволяет распределить риски, связанные с прямыми вложениями в недвижимость, и сосредоточиться на получении пассивного дохода от роста активов и арендных платежей.

Как раз сессию с арендаторами и провел региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. По его данным, в стране сейчас насчитывается более 44 млн квадратных метров качественных складских площадей, причем на Москву приходится больше половины этого объема (54%). За 10 лет сегмент вырос в два раза и продолжит динамичный рост, поскольку обеспеченность складскими площадями пока находится на довольно низком уровне по сравнению со странами Азии и Западной Европы. По итогам 2023 года в России будет поставлен исторический рекорд по объему сделок со складской недвижимостью — спрос достигнет 5,5 млн «квадратов». При этом вакансия в ключевых регионах (Москва, Санкт-Петербург) уже находится на крайне низком уровне. Лидером спроса на склады остается онлайн-торговля — на нее пришелся 51% всех сделок.

Поддержал оценку NF Group и основатель, управляющий директор компании Comitas Давит Манукян: «Электронная коммерция продолжает быть лидером и формировать запрос на автоматизацию процессов с использованием высокоскоростных роботов-сортировщиков». Далее о том, что рост производства, связанный с импортозамещением, диктует другой тренд — развитие автоматизированных паллетных складов, оборудованных кранами-штабелерами и шаттловыми системами, — говорили на конференции уже все эксперты. Интерес к автоматизации, по их мнению, связан в том числе с кадровым голодом в сегменте. Так что доля складской роботизации со временем будет только расти.

Ключевые тренды в мировой и российской экономике:

— высокая инфляция в мире вынуждает мировые ЦБ поднимать процентные ставки;

— валюты многих стран, включая российский рубль, ослабли по отношению к доллару, что вносит дополнительный вклад в высокий уровень инфляции;

— глобальной рецессии не произошло, но цены на сырьевые товары снизились;

— экономика РФ показывает рост выше ожиданий;

— на фоне восстановления логистических цепочек в России растет импорт из дружественных стран — и потенциал роста остается высоким

50-70 млрд рублей может составить по итогам 2023 года общий объем инвестиций в складскую недвижимость в России

По материалам